■ 방송 : [CBS매거진] 광주CBS 라디오 표준FM 103.1MHz (월~금, 16:30~17:30)
■ 제작 : 조성우 PD, 윤승민 작가
■ 진행 : 정정섭 아나운서
■ 방송 일자 : 2023년 12월 5일(화)
[다음은 광주지방세무사회 김도영 세무사 인터뷰 전문]
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇진행자> 이번 시간은 <광주지방세무사회와 함께하는 세금 바로알기>입니다. 오늘은 양도소득세 중 비사업용토지와 관련된 내용 알아보는데요. 광주지방세무사회 김도영 세무사 자리에 모시고 이야기 나눕니다. 세무사님 안녕하십니까?
◆김도영> 안녕하십니까, 광주지방세무사회 김도영입니다.
광주지방세무사회 김도영 세무사.본인 제공◇진행자> 먼저 비사업용토지 중과제도란 무엇인가요?
◆김도영> 비사업용토지 중과제도는 토지에 대한 투기를 방지하고자 마련된 제도이고, 다주택자 중과제도는 주택에 대한 투기를 방지하고자 마련된 제도입니다. 비사업용토지 중과제도는 기본세율(6%~45%)에 10%가 가산되어 세율이 적용됩니다. 즉, 세율이 16%~55% 세율이 적용되는 것입니다.
◇진행자> 비사업용토지에 대해서도 설명 부탁드립니다.
◆김도영> 비사업용토지란 법 소정 기간 동안 토지 본래의 용도(지목)에 맞지 않게 사용하고 있는 토지를 의미합니다. 토지의 지목을 6가지(농지, 임야, 목장용지, 주택부수토지, 별장부속토지, 기타토지)로 구분한 후 각 지목별로 4가지 기준 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준, 이하 '사용기준 등'이라 하겠습니다. 이를 적용하여 이에 부합하면 사업용토지에 해당하고 그렇지 않으면 비사업용토지에 해당합니다.
◇진행자> 그렇다면 비사업용토지를 판정하는 기준이 어떻게 됩니까?
◆김도영> 비사업용토지는 해당 토지가 사업용토지에 해당하는지를 먼저 판정하고 사업용토지에 해당하지 않으면 비사업용토지에 해당하는 것으로 판단하면 됩니다.
◇진행자> 비사업용토지에 대해 알아봤는데요. 반대로 사업용토지란 무엇입니까?
◆김도영> 사업용토지에 해당하는지 여부는 다음과 같은 절차를 거쳐 판정하면 되는데요. 첫 번째, 토지의 지목입니다. 토지의 지목은 농지, 임야, 목장용지, 주택부수토지, 별장부속토지, 기타토지로 구분되며, 공부상 현황을 가지고 판정하는 것이 아니라 사실상 현황을 가지고 판정합니다. 다만, 사실상 현황이 불분명한 경우에는 공부상에 현황으로 판단합니다. 두 번째, 앞에서 언급한 사용기준 등의 충족여부에 관계없이 무조건 사업용토지로 간주하는 토지들이 있습니다. 이러한 토지들은 무조건 기본세율(6%~45%)이 적용됩니다. 세 번째, 앞에서 언급한 무조건 사업용토지에 해당하지 않는다면 지목별로 사용기준 등 충족여부를 판정해야 합니다. 사용기준 등 충족여부 판단이 어려운 부분입니다.
◇진행자> 그렇다면 사용기준 등이란 무엇을 말하는 겁니까?
◆김도영> 사용기준 등이란 위에서 말한 거와 같이 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준을 말합니다. 다시 이 기준들에 대해서 설명드리자면 '사용기준'은 말 그대로 토지를 토지의 지목 본래의 용도에 맞게 사용하고 있는지를 확인하는 것입니다. 예를 들면, 농지는 농지소유자가 재촌·자경하는 것이고, 임야는 임야소유자가 재촌하는 거 그리고, 주택부수토지는 주택부수토지로 사용하는 것을 말합니다. '지역기준'은 해당 토지가 토지의 지목에 맞게 적정한 곳에 위치하고 있는지를 확인하는 것입니다. 6가지 지목 중 농지, 목장용지에만 해당이 되는 것이고요, 즉, 이 두 가지 지목은 도시지역 중 녹지지역이나 도시지역 외에 있어야만 사업용토지로 보는 것입니다. 참고로, 우리나라의 모든 토지는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 용도지역이 구분되어 있습니다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되고, 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분이 됩니다. '면적기준'은 토지의 지목에 맞게 효율적으로 사용하고 있는 면적을 확인하는 것입니다. 6가지 지목 중 농지와 임야는 적용되지 않고, 나머지 4가지 지목에 대해서 적용이 됩니다. 예를 들면, 주택부수토지의 경우 주택정착면적의 3배·5배·10배 이내의 토지에 대해서는 사업용토지로 판단하고, 초과하는 면적은 비사업용토지로 판단을 합니다. 그리고 기간기준 충족여부를 확인하는 것입니다. 사업용토지 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하지 않고, 토지를 소유하고 있는 보유기간을 기준으로 판정을 합니다. 위에서 언급한 사용기준·지역기준·면적기준을 모두 충족한 기간이 다음 중 하나에 해당하면 사업용토지로 판정합니다. 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 전체 보유기간 중 60% 이상, 위 판정기준 중 첫 번째와 두 번째는 양도일 현재를 기준으로 소급하여 판정하고, 세번째는 전체 보유기간을 기준으로 판정합니다.
◇진행자> 사업용 판단 여부가 쉽지 않은데, 예를 들어 설명해주실 수 있습니까?
◆김도영> 토지의 사업용 판단 여부는 세무사인 저희로서도 힘든 부분입니다. 6가지 지목 중 가장 대표적인 농지를 예로 들어 설명 드리겠습니다. '농지'란 전·답·과수원 등 지목에 상관없이 실제 농작물의 경작에 이용되는 토지를 의미합니다. 앞에서 설명드렸다시피 농지는 무조건 사업용토지로 보는 경우와 지목별 판정기준이 기간기준을 충족한 경우로 나뉩니다. 무조건 사업용토지로 보는 경우는 피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속받은 경우, 증여인이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우, 상속개시일로부터 5년이내 양도하는 경우, 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 협의매수·수용된 농지입니다. 위와 같은 경우 현재 소유자의 재촌·자경 여부에 상관없이 무조건 사업용토지에 해당이 됩니다. 지목별 판정기준(사용기준 등)이 기간기준을 충족한 경우는: 재촌·자경한 경우, '재촌'은 농지 소유자가 농지소재지로부터 연접(행정구역 상 동일한 경계선을 사이에 두고 붙어있는 것)한 곳에 거주하거나 직선거리 30㎞ 이내에 거주하고 있는 것을 의미하며, '자경'은 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작을 위해 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 의미합니다. 총급여와 사업소득금액이 3,700만 원 이상이거나 업종별로 연간 수입금액이 복식부기의무자(도소매:3억, 제조업:1.5억, 서비스업:0.75억) 이상이면 해당연도는 자경한 기간에서 제외합니다. 농지는 도시지역 내의 녹지지역(주거·상업·공업지역 제외)이나 도시지역 밖(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 소재하고 있어야만 합니다. 면적기준은 제한이 없고 기간기준은 사용기준 등의 세 가지 요건을 만족한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 전체 보유기간 중 60% 이상 중 하나에 해당하면 사업용토지로 판단합니다.
◇진행자> 오늘은 비사업용토지에 대해 자세히 알아봤습니다. 지금까지 광주지방세무사회 김도영 세무사였습니다.