■ 방송 : [CBS매거진] 광주CBS 라디오 표준FM 103.1MHz (월~금, 16:30~17:30)
■ 제작 : 조성우 PD, 이향미 작가
■ 진행 : 정정섭 아나운서
■ 방송 일자 : 2024년 4월 17일(수)
[다음은 광주지방세무사회 김도영 세무사 인터뷰 전문]
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇진행자> 이번 시간은 <광주세무사회와 함께하는 세금 바로 알기>입니다. 오늘은 지난 시간에 설명해드린 비사업용토지 6가지 지목 중 농지에 이어서 임야, 목장 용지 등에 관련해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 광주지방세무사회 김도영 세무사와 함께합니다. 안녕하십니까?
광주지방세무사회 김도영 세무사.본인 제공◆김도영> 안녕하십니까, 김도영입니다.
◇진행자> 먼저, 비사업용토지 중과제도에 대해서 간단히 설명해주시죠?
◆김도영> 비사업용토지 중과제도는 토지에 대한 투기를 방지하고자 마련된 제도이고, 비사업용토지 중과제도는 과세표준에 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되지 않고, 10%가 가산되어 세율이 적용됩니다. 즉, 세율이 16% ~ 55% 세율이 적용되는 것입니다. 그리고, 토지의 지목을 6가지, 즉, 농지·임야·목장용지·주택부수토지·별장부속토지·기타토지로 구분합니다. 구분한 후 4가지 기준 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준을 적용하여 비사업용토지 여부를 판단합니다.
◇진행자> 그럼, 오늘은 무엇에 대해 알아볼까요?
◆김도영> 오늘은 지난 시간 말씀드린 농지에 이어서 임야, 목장용지와 주택부속토지에 대해서 알아보겠습니다.
◇진행자> 먼저 임야에 대해서 알아볼까요?
◆김도영> 임야는 원칙적으로 비사업용토지에 해당합니다. 다만, 다음의 경우에는 비사업용에서 제외하고 있습니다. 첫째, 일정기간 동안 재촌하는 자가 소유하는 임야 둘째, 공익상 필요 또는 산림의 보호 육성에 필요한 임야 셋째, 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야입니다. 임야에 대한 비사업용 토지의 범위는 간단합니다. 사업용으로 사용하는 범위만 규정하고 있고 지역기준과 면적기준은 적용대상이 아닙니다.
◇진행자> 그렇다면 '임야'란 무엇입니까?
◆김도영> '임야'란 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지를 말합니다. 지목이 임야인 경우 농지 또는 가타의 특정용도로 이용되고 있지 아니하는 한 이용 상황을 임야로 봅니다. 다만, 도시지역 안에 있는 임야로 기타의 공공목적으로 이용되고 있지 않은 임야에 대해서는 임야 주변의 여건, 실제 토지의 현황 등을 고려하여 나대지 또는 잡종지로 판단이 되는 경우에는 임야로 볼 수 없습니다. 특히 토지형질변경에 따른 산림전용부담금 및 대체조림비를 부담하고 형질을 변경한 경우라면 사실상 나대지에 해당된다고 볼 수 있습니다.
◇진행자> 임야의 사업용 사용기준은 무엇인가요?
◆김도영> 임야도 농지와 마찬가지로 무조건 사업용 의제되는 임야와 일정기간 재촌하는 자가 소유하는 임야가 있습니다.
◇진행자> 무조건 사업용 의제되는 임야란 무엇인가요?
◆김도영> 저번 시간에 말씀드렸던 농지와 비슷합니다. 첫째, 공익사업에 수용되는 경우 단, 사업인정고시일 소급 5년전 취득분 둘째, 8년 이상 재촌한 임야를 직계존속 또는 배우자로부터 상속·증여를 받는 경우, 도시지역안 주거·상업·공업지역은 제외입니다. 셋째, 공익상 또는 산림의 보호 육성에 필요한 임야 넷째, 거주 또는 사업과 관련이 있는 임야가 해당이 됩니다.
◇진행자> 재촌하는 자가 소유한 임야란 무엇을 말하나요?
◆김도영> 농지에서 재촌요건, 임야의 소재지와 동일한 시·군·구 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 것, 또는 임야 소재지로부터 직선거리 30㎞이내에 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 것, 다만 농지가 사실상의 요건만 만족하면 되는 것과 달리 임야는 주민등록이 되어었어야만 하는 차이가 있습니다.
◇진행자> 공익상 필요 또는 산림의 보호 육성에 필요한 임야는 무엇을 말하나요?
◆김도영> 공익 목적으로 사용되고 있는 임야, 산림보호법에 따른 산림보호구역, 사찰림, 문화재보호법에 따른 문화재 보호구역 안의 임야 등에 대해서는 취득시기 및 취득목적에 불구하고 당해 목적으로 사용되는 기간은 비사업용 토지에서 제외됩니다.
◇진행자> 거주 또는 사업과 관련이 있는 임야는 무엇을 말하나요?
◆김도영> 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 상당한 이유가 있는 임야, 상속받은 임야로서 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 임야, 종중이 소유한
임야(2005.12.31. 이전에 취득한 것에 한함) 등은 비사업용 토지에서 제외합니다.
◇진행자> 임야의 지역 기준에 대해서도 궁금한데요?
◆김도영> 임야는 원칙적으로 지역기준의 적용을 받지 않습니다. 따라서 임야가 국토계획법상 주거지역, 상업지역 또는 공업지역에 소재를 하는 경우에도 사업용 사용기준만 적합하면 사업용 토지에 해당합니다. 재촌하는 임야의 경우에도 도시지역 안의 어느 용도지역에 소재하더라도 재촌요건과 기간기준 요건만 충족되면 비사업용 임야에서 제외됩니다. 단, 예외적으로 산지관리법에 따른 산지 안의 임야에 대해서만 도시지역 안에 있는 경우 비사업용토지에 해당합니다.
◇진행자> 임야의 면적 기준은 어떻게 됩니까?
◆김도영> 농지처럼 소유자가 임야 소재지에 재촌만 하는 경우에는 임야 면적에 불구하고 모두 비사업용 토지에서 제외됩니다. 소유 상한이 없습니다.
◇진행자> 다음으로 목장용지에 대해서 알아볼까요?
◆김도영> 목장용지란 축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지, 초지 및 사료포 즉 조사료를 생산하기 위하여 단년생작물을 재배하는 토지를 말합니다. 공부상 토지의 지목에 불구하고 사실상 토지 이용 현황이 목장용지로 사용되는 경우에 적용합니다.
◇진행자> 어떠한 경우에 비사업용토지에 해당이 되나요?
◆김도영> 일정기간 동안 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 비사업용 목장용지에 해당합니다. 첫째, 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 목장용지 둘째, 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 기준면적을 초과하는 토지, 특별시, 광역시(군지역제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역(녹지지역,개발제한구역제외) 안의 목장용지(도시지역에 편입된 날부터 3년이 경과되지 아니한 경우를 제외), 목장용지는 일반적으로 양도가 빈번히 발생하지 않으므로 이 정도로 간단히 설명을 마치고, 만약 목장용지를 양도하시는 상황이 발생하면 계약서나 어떤 상황이 발생하기 전에 반드시 세법 전문가의 도움을 받으시는 걸 추천해 드립니다.
◇진행자> 목장용지에 이어 다음으로는 주택의 부수토지에 대해서 알아볼까요, 주택이란 무엇입니까?
◆김도영> 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다. 첫째로 무허가 주택의 경우에는 일반건축물 또는 공장용 건축물의 경우에는 무허가 또는 사용승인을 받지 않은 건물에 대하여 건축물이 없는 나대지로 보지만 주택의 경우에는 별도의 규정이 없으므로 무허가 주택도 주택으로 보고 있습니다. 둘째로 겸용주택인 경우 1동의 건물이 겸용으로 사용될 때는 1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도에 사용되고 있는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 보고, 이 때 부수토지의 면적은 각각의 건물면적의 비율에 따라 안분계산합니다. 1구의 건물이 겸용으로 사용될때는 1구의 건물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50% 이상인 경우에는 전체를 주택으로 봅니다. 따라서, 50%이상을 사용하는 용도가 없는 경우에는 각각의 용도에 공하는 건축물 면적부분을 당해 용도에 사용하는 것으로 보게 됩니다.
◇진행자>그렇다면 이러한 주택부속토지의 사업용 사용기준은 무엇입니까?
◆김도영> 주택의 부속토지의 사업용 사용기준은 주택의 부속토지로 사용하기만 하면 요건을 충족합니다. 따라서, 사용기준을 판단함에 있어서 주택의 소유자는 영향을 미치지 않습니다. 즉, 토지 소유자와 주택의 소유자가 동일하지 않더라도 사업용에 직접 사용되는 것으로 보기 때문에 타인소유 주택의 부속토지도 비사업용 토지에서 제외됩니다. 물론, 주택으로 사용되고 있더라도 사용기간에 대한 기간기준은 적용이 됩니다.
◇진행자> 그렇다면 구체적으로 기간기준은 어떻게 적용이 됩니까?
◆김도영> 예를 들어 설명드리자면, 크게 주택을 신축한 경우와 증축한 경우로 나눌 수 있습니다. 주택을 신축한 경우에는 첫째로, 1주택 이상을 소유한 자가 신축한 경우 나대지를 취득하여 주택을 신축한 경우에는 취득일로부터 2년간에 건설에 착공하여 공사가 진행 중인 기간을 가산한 기간을 사업용 사용기간으로 봅니다. 둘째로, 무주택자가 신축한 경우 무주택자가 200평(660제곱미터) 이하의 나대지를 보유한 경우에는 나대지를 보유한 기간도 사업용에 사용한 것으로 봄으로 공사에 착공을 하여 건설이 진행 중인 기간 및 주택이 완공되어 주택의 부속토지로 사용한 기간 등 보유기간 전체를 사업용에 사용한 것으로 봅니다. 다만, 기준면적을 초과한 부속토지에 대해서는 비사업용 토지에 해당이 됩니다. 주택을 증축한 경우에는 기존주택만으로 기준면적을 초과한 면적이 있는 경우에는 증축된 면적의 사용기간 기준을 별도로 판단하여 추가로 증가한 면적에 대하여 기존에 초과된 면적에 대하여 사업용 충족여부를 판단하게 됩니다.
◇진행자> 오늘은 비사업용토지 중 임야, 목장용지, 주택부수토지에 대하여 알아봤습니다. 청취자분들에게 조금이라도 도움이 됐으면 합니다. 지금까지 광주지방세무사회 김도영 세무사와 함께 했습니다.
세무 관련 문의 : 김도영 세무회계사무소 063-463-1112